Surroga del mutuo

Hai già acceso il mutuo per acquistare o ristrutturare la tua casa, ma vorresti cambiarlo per pagare una rata mensile più bassa? Oppure preferiresti passare da un tasso fisso a un tasso variabile? Tutto questo è possibile con la surroga del mutuo (o portabilità del mutuo).

Cos’è la surroga del mutuo? È il meccanismo con cui trasferisci senza spese il mutuo in un’altra banca che ti propone condizioni più convenienti. Dunque, da un lato niente costi con la banca da cui hai stipulato in origine il mutuo e niente penali: con la surroga trasferisci, non estingui il mutuo, perciò la banca non può richiederti una penale per l’estinzione anticipata. Dall’altro niente costi con la banca dove trasferisci il mutuo per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, ad eccezione della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari.

Dicevamo che la surroga del mutuo è senza spese, ma anche senza vincoli: infatti la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo.

Con la surroga, del mutuo puoi cambiare la durata e, quindi, la rata mensile, il tipo di tasso, lo spread applicato ma non l’importo finanziato, o meglio, il debito residuo da pagare sul finanziamento in corso.

Quando fare la surroga del mutuo? Quando conviene? In generale, vale la pena fare la surroga quando i tassi di interesse sono più bassi. Con il tipo di piano d’ammortamento più diffuso in Italia per i mutui, “alla francese”, la surroga conviene quando il mutuo è “giovane”, cioè se mancano diversi anni all’estinzione del debito, non se manca poco. Questo perché nell’ammortamento alla francese la rata mensile, costante per tutta la durata del mutuo, varia nella composizione: la quota di capitale cresce con il passare del tempo, mentre la quota degli interessi cala via via che il capitale viene rimborsato. Perciò è soprattutto all’inizio del mutuo che, con la tua rata mensile, paghi gli interessi sul finanziamento.

Dopo quanto tempo si può chiedere la surroga? Esiste un intervallo minimo dalla stipula del contratto di mutuo? No, la legge non prevede un vincolo temporale per richiedere la surroga del mutuo e ogni banca, nel valutare una richiesta, si regola con modalità proprie.

La surroga non va confusa con la sostituzione o con la rinegoziazione del mutuo. Con la rinegoziazione ridefinisci con la tua banca delle condizioni più favorevoli per il mutuo in corso, modificandone di conseguenza il contratto: il tutto senza spese. Con la sostituzione, invece, estingui il mutuo con la tua banca e accendi un mutuo nuovo presso un’altra banca: in questo caso, a tuo carico hai sia i vari costi connessi alla stipula del nuovo mutuo che la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo (se lo hai stipulato prima del 2 febbraio 2007). A differenza della surroga e della rinegoziazione del mutuo, con la sostituzione puoi anche chiedere un finanziamento maggiore rispetto al debito residuo del vecchio mutuo.