Surroga del Mutuo: tutto quello che si deve sapere

La surroga del mutuo è un'opportunità interessante per i titolari di un mutuo che desiderano ottenere condizioni migliori per il proprio finanziamento.

Si tratta, infatti, di un'operazione finanziaria che consente al debitore di trasferire un mutuo ipotecario da un istituto di credito ad un altro, mantenendo inalterate le garanzie reali sull'immobile. 
In sostanza, consente di "portare con sé" il proprio mutuo verso una nuova banca, solitamente per ottenere condizioni economiche più vantaggiose. Non a caso si parla di surroga o “portabilità” del mutuo. 

In questo articolo esploreremo tutti gli aspetti fondamentali della surroga: dai vantaggi che offre, alle modalità di funzionamento, fino ai criteri di eleggibilità e i costi associati. L’obiettivo è fornire una guida completa per comprendere come la surroga possa diventare una soluzione conveniente e quando valga la pena considerarla.

Surroga del Mutuo: cos’è e perché è un'opzione interessante

La surroga del mutuo, come abbiamo visto è una procedura che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, mantenendo il debito residuo invariato ma modificando le condizioni contrattuali. 

In pratica, si "sostituisce" il mutuo originario con uno nuovo a condizioni potenzialmente migliori, come tassi di interesse ridotti o una rata mensile inferiore. 

Questa operazione è regolata dalla legge italiana, che dal 2007 ne consente la pratica senza costi aggiuntivi per il titolare del mutuo.

La surroga si rivela una scelta interessante per chi ha stipulato un mutuo in passato a condizioni meno favorevoli di quelle attuali, soprattutto in un contesto di tassi di interesse in calo. Trasferendo il mutuo, si ha la possibilità di risparmiare sulla rata mensile, accorciare la durata complessiva del finanziamento o ottenere una maggiore flessibilità nella gestione del debito. 
 

Questa soluzione presenta diversi vantaggi, che la rendono una scelta comune. Tra questi:

• Tassi di interesse più bassi: uno dei motivi principali per cui molte persone scelgono la surroga è la possibilità di accedere a tassi di interesse inferiori rispetto a quelli del mutuo originario. Con un tasso più basso, il costo complessivo del finanziamento diminuisce e si risparmia sul totale degli interessi pagati.
• Riduzione della rata mensile: con un tasso di interesse più vantaggioso, di conseguenza, è possibile ottenere una rata mensile ridotta, migliorando così la propria liquidità e la capacità di gestione delle spese mensili. Infatti, allungando la durata del mutuo o modificando il tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa), è possibile ridurre l'importo della rata e rendere più sostenibile il debito.
• Modifica della durata del mutuo: la surroga permette di rinegoziare la durata del mutuo. Per chi vuole ridurre il numero di anni restanti, accorciando così il tempo complessivo di indebitamento, o per chi invece desidera dilazionare il debito residuo su più anni per diminuire ulteriormente la rata mensile, la surroga rappresenta una valida soluzione.
• Flessibilità contrattuale: la banca presso cui si surroga il mutuo può offrire condizioni contrattuali più flessibili, come una maggiore libertà nei rimborsi anticipati o l’assenza di penali per la modifica delle condizioni in futuro.
• Servizi aggiuntivi: alcune banche, infine, offrono servizi complementari al mutuo, come assicurazioni o prodotti di investimento, che possono risultare interessanti per il cliente.

Come funziona la procedura per la surroga del mutuo?

Effettuare una surroga è un processo piuttosto lineare, che può essere riassunto in alcuni passaggi fondamentali.

Step 1: valutazione delle condizioni attuali

Prima di procedere, è essenziale confrontare il mutuo in essere con le offerte presenti sul mercato. Molte banche, tra cui anche Bper, mettono a disposizione simulatori online per capire quale sarebbe il risparmio ottenibile con una surroga e calcolare la rata del nuovo mutuo online.

Step 2: richiesta di surroga presso una nuova banca

Una volta individuata un'offerta interessante, il cliente deve presentare domanda presso la banca scelta per la surroga. 
In questa fase, è utile preparare i documenti del mutuo originario e fornire le informazioni necessarie.

Step 3: valutazione della banca

La banca presso cui si intende trasferire il mutuo analizzerà il profilo del cliente e il valore dell’immobile dato in garanzia per decidere se accettare o meno la richiesta. 
È importante sapere che la banca di destinazione può rifiutare la surroga se ritiene il cliente non affidabile o il valore dell'immobile non sufficiente.

Step 4: firma del nuovo contratto di mutuo

A richiesta approvata, il cliente firmerà un nuovo contratto di mutuo con la banca subentrante. 
La nuova banca provvederà poi a estinguere il mutuo presso la banca originaria e ad avviare il pagamento del nuovo finanziamento alle nuove condizioni.

Per poter effettuare una surroga, occorre soddisfare alcuni requisiti che variano in base alle politiche della banca subentrante. In generale, i criteri principali sono:

• Stato di salute del mutuo: è necessario che il mutuo non presenti ritardi o irregolarità nei pagamenti. Una buona storia creditizia è un requisito fondamentale per ottenere l’approvazione della surroga.
• Valore dell’immobile: la banca effettuerà una valutazione dell’immobile dato in garanzia. Il valore dell’immobile deve essere sufficientemente alto rispetto all'importo residuo del mutuo per rappresentare una garanzia adeguata.
• Capacità di rimborso del cliente: anche il reddito del cliente sarà valutato per verificare la capacità di sostenere la nuova rata mensile. In alcuni casi, la banca può richiedere un rapporto rata/reddito entro certi limiti per concedere la surroga.

Infatti, alla luce di questi fattori - e non solo -, la richiesta può essere negata dalla nuova banca se:

• l'importo del mutuo è inferiore a 50.000 euro oppure è prossimo alla scadenza,
• il mutuatario ha visto peggiorare la propria situazione economica,
• ci sono rate scadute o l'immobile ha perso valore.

È importante sottolineare, però, che non tutte le banche applicano gli stessi criteri e che alcuni istituti potrebbero essere più flessibili di altri. Inoltre, non esiste un termine minimo di durata contrattuale per richiedere la surroga. 

Tuttavia, ogni istituto di credito può stabilire autonomamente delle condizioni specifiche, rendendo, pertanto, consigliabile consultare il proprio contratto o rivolgersi direttamente alla banca.

Costi e commissioni della surroga del mutuo

Uno dei vantaggi più rilevanti della surroga è la mancanza di costi aggiuntivi per il cliente. 

In base alla normativa italiana, le spese di trasferimento del mutuo sono a carico della nuova banca e comprendono:

• Spese notarili: i costi del notaio sono generalmente coperti dalla banca subentrante.
• Commissioni bancarie: la nuova banca copre le eventuali commissioni di gestione necessarie per il trasferimento.
• Spese per la perizia: anche il costo della perizia sull’immobile è solitamente sostenuto dalla banca subentrante, anche se alcune banche possono decidere di applicare una piccola spesa.

Si tratta quindi di un'operazione generalmente gratuita. Potrebbero, però, esserci dei costi accessori, come le spese notarili per l'aggiornamento dell'ipoteca, che sono solitamente a carico del cliente. 

I tempi per la definizione della procedura di surroga sono stabiliti dal Testo Unico Bancario, il quale prevede espressamente che la surroga del mutuo deve perfezionarsi “entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il debitore ha chiesto alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l'esatto importo del proprio debito residuo”.

Differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

È importante distinguere la surroga del mutuo da operazioni simili come la sostituzione e la rinegoziazione. 

La rinegoziazione comporta una modifica delle condizioni contrattuali con la stessa banca, senza costi aggiuntivi. 

La sostituzione, invece, implica l'estinzione del mutuo esistente e la stipula di un nuovo contratto con un altro istituto di credito, generando costi di istruttoria e, potenzialmente, penali per estinzione anticipata.

A differenza di queste altre due opzioni, la sostituzione consente di richiedere un importo finanziario superiore al debito residuo.

Conviene surrogare un mutuo?

La surroga può essere una scelta vantaggiosa in diverse situazioni, ma è importante valutare con attenzione quando sia effettivamente il momento giusto per procedere. 

Si tratta di un’alternativa particolarmente conveniente per chi ha un mutuo a lungo termine, con piano di ammortamento francese, con una quota interessi ancora elevata da rimborsare. 
Questo perché il risparmio sugli interessi, grazie a un tasso più basso, si proietta su un periodo più lungo. 

Al contrario, se il mutuo è quasi estinto e la rata è composta principalmente da capitale, il risparmio ottenuto con la surroga sarebbe tendenzialmente limitato. 

Occorre, inoltre, tenere conto dei costi associati al nuovo mutuo: nonostante la surroga sia senza costi, infatti, alcune banche potrebbero proporre contratti con spese accessorie. Valutare attentamente queste condizioni è fondamentale per fare una scelta consapevole.

Altrettanto fondamentale, in ogni caso, è, prima di procedere, consultare un consulente finanziario per ottenere una valutazione personalizzata e garantire che la surroga sia la scelta migliore in base alla propria situazione economica e alle condizioni di mercato. 

I consulenti professionisti di BPER sapranno guidare al meglio le scelte di chi voglia approfondire questa procedura.