Nel momento in cui ci si accinge ad effettuare un investimento importante e si decide di accendere un mutuo, capire i tassi di interesse e come vengono calcolati è fondamentale per fare una scelta informata.

Questo articolo offrirà un'analisi approfondita sui tassi di interesse applicati ai mutui, esplorando concetti chiave come TAN, TAEG, interessi attivi e passivi, e altri aspetti essenziali per comprendere i costi complessivi del mutuo.

Il mutuo, infatti, è un'operazione finanziaria in cui un soggetto concede una somma di denaro in prestito ad un altro, il quale si impegna a restituirla entro una determinata scadenza, secondo le modalità stabilite contrattualmente.

I tassi di interesse rappresentano il costo che un mutuatario deve sostenere per prendere in prestito denaro da una banca o da un istituto finanziario.

In buona sostanza, costituiscono la maggiore spesa legata al mutuo e corrispondono al costo del denaro ricevuto dall'istituto di credito.

Questi tassi possono essere di due tipi principali: interessi attivi e interessi passivi.

Gli interessi attivi sono quelli guadagnati dalla banca quando presta denaro, mentre gli interessi passivi sono quelli pagati dal mutuatario. Analizziamoli più nel dettaglio.

 

Interessi attivi e interessi passivi: differenze sostanziali

Come abbiamo accennato, gli interessi attivi rappresentano il guadagno della banca.

Quando si ottiene un mutuo, la banca applica un tasso di interesse sul capitale prestato.

Questo valore può variare in base a diversi fattori, tra cui le condizioni economiche generali e il profilo di rischio del mutuatario.

Gli interessi passivi costituiscono invece il costo che il mutuatario deve sostenere per il prestito ricevuto.

Il calcolo di questi valori è essenziale per comprendere il costo totale del mutuo nel tempo; può risultare complesso per i non addetti ai lavori, ma è fondamentale per sapere quanto si dovrà restituire alla banca.

Per brevità, possiamo riassumere la formula per il calcolo degli interessi come costituita da tre fattori principali:

  • l’ammontare del prestito;
  • la durata del finanziamento;
  • il tasso d’interesse applicato.

È bene sottolineare, inoltre, che il tasso d'interesse applicato a un mutuo è influenzato da diversi fattori ed è strettamente legato al rischio percepito dalla banca.

Determinante è il rapporto tra l'importo erogato (mutuo) e il valore dell'immobile acquistato (Loan to Value, o LTV).

Un LTV elevato indica un rischio maggiore per l'istituto di credito, poiché in caso di mancato pagamento, il valore dell'immobile potrebbe non coprire interamente l'importo del mutuo.

Per compensare questo maggior rischio, le banche applicano tassi d'interesse più alti.

In altre parole, un mutuo al 100% del valore dell'immobile avrà un tasso più elevato rispetto a un mutuo all'80%.

 

Tasso Annuo Nominale (TAN) e Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)

Due termini fondamentali da comprendere quando si parla di mutui sono il Tasso Annuo Nominale (TAN) e il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG).

Tasso Annuo Nominale (TAN)

Il TAN rappresenta il tasso di interesse puro applicato al mutuo senza tenere conto delle spese accessorie.

È espresso come percentuale annuale e indica il solo costo del prestito in termini di interessi.

Si evidenzia, però, che il TAN non include costi come commissioni bancarie, spese di istruttoria o assicurazioni obbligatorie.

Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)

Il TAEG, invece, fornisce un quadro più completo del costo del mutuo, includendo tutte le spese accessorie.

Questo tasso è essenziale per confrontare diverse offerte di mutuo, poiché rappresenta il costo totale effettivo del prestito.

Capire la differenza tra TAN e TAEG è essenziale per fare una scelta consapevole.

Mentre il TAN rappresenta il tasso di interesse puro, il TAEG include anche tutti i costi accessori del mutuo. Pertanto, il TAEG fornisce un'indicazione più precisa del costo totale del mutuo e permette di confrontare in modo più accurato le diverse offerte disponibili sul mercato.

 

Interessi legali e convenzionali: cosa sono?

Interessi legali

Gli interessi legali sono quelli stabiliti per legge e si applicano generalmente in caso di mancato pagamento di somme dovute.

Questi interessi vengono aggiornati periodicamente in base alle condizioni economiche e finanziarie.

Interessi convenzionali

Gli interessi convenzionali sono invece quelli stabiliti contrattualmente tra le parti.

Nel contesto dei mutui, questi valori sono specificati nel contratto di mutuo e possono essere negoziati tra il mutuatario e la banca.

Interessi di mora e loro impatto

Quando si parla di mutui, è importante anche considerare gli interessi di mora, che sono le aliquote applicate in caso di ritardo nel pagamento delle rate.

Queste percentuali sono generalmente più elevate rispetto agli interessi ordinari e possono aumentare significativamente il costo totale del mutuo se i pagamenti non vengono effettuati puntualmente.

Il calcolo di queste penali viene effettuato sulla base del tasso di mora specificato nel contratto di mutuo, tuttavia si tratta di interessi che si applicano al capitale scaduto e non pagato e possono variare in base alle condizioni contrattuali e alle normative vigenti.

Applicabilità del tasso d’interesse e normativa di riferimento

La libertà contrattuale tra banca e cliente nel definire le condizioni di un mutuo, tuttavia, non è illimitata, ma trova una indicazione nel dettato normativo.

Infatti, il tasso di interesse massimo applicabile a un mutuo è determinato dalla Banca d'Italia, sulla base dell'articolo 2, comma 4, della legge numero 108 del 7 marzo 1996 e successive modifiche, avvenute con la legge numero 106 del 12 luglio 2011.

Il tasso d'interesse applicato non può superare una soglia massima stabilita dalla legge, calcolata dalla Banca d'Italia; ciò vuol dire che, in pratica, il tasso del mutuo non può superare di più di un quarto il tasso medio praticato dalle banche, a cui si aggiunge un ulteriore margine del 4%.

Se il tasso superasse questo limite, definito "usurario", il contratto sarebbe nullo.

In questo caso, il mutuatario sarebbe tenuto a restituire solo il capitale ricevuto, senza alcun interesse. La Banca d'Italia pubblica trimestralmente i tassi soglia da rispettare.


Tassi di interesse e BCE (Banca Centrale Europea)

Il tasso di interesse di un mutuo è influenzato da numerosi fattori, tra cui il tasso di riferimento stabilito dalla Banca Centrale Europea (BCE).

La BCE, attraverso la sua politica monetaria, decide di aumentare o diminuire questo valore per raggiungere obiettivi macroeconomici come la stabilità dei prezzi e la crescita economica.

Quando la BCE abbassa il tasso di riferimento, il costo del denaro diminuisce, rendendo i mutui più accessibili e incentivando gli investimenti.

Al contrario, un aumento del tasso di riferimento rende il denaro più caro e può comportare un aumento degli interessi sui mutui.

Indici di riferimento: Eurirs e Euribor

Per determinare il tasso di interesse dei mutui, le banche utilizzano spesso indici di riferimento come l'Eurirs e l'Euribor.

Eurirs o IRS (Interest Rate Swap)

L'Eurirs (Euro Interest Rate Swap) o IRS (Interest Rate Swap) è un indice utilizzato esclusivamente per i mutui a tasso fisso.

Questo tasso rappresenta il costo dei contratti di swap a lungo termine e viene utilizzato per stabilire il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso.

Euribor

L'Euribor (Euro Interbank Bank Offered Rate) è invece l'indice di riferimento per i mutui a tasso variabile.

 Questo tasso rappresenta il costo medio dei prestiti interbancari nell'Eurozona ed è soggetto a variazioni in base alle condizioni del mercato finanziario.
 
Alla luce dell’analisi fin qui effettuata, appare evidente che i tassi di interesse rappresentano un elemento fondamentale per chiunque intenda acquistare una casa o richiedere un finanziamento.

Informarsi adeguatamente e utilizzare strumenti di calcolo online può fare la differenza tra un mutuo sostenibile e uno che mette a rischio le proprie finanze.

Tutti i diritti riservati. Gli articoli, i materiali, i contenuti ed i servizi presenti sul Magazine del sito bper.it sono destinati ad un utilizzo personale e non professionale e non possono essere copiati, trasmessi, pubblicati, distribuiti o sfruttati commercialmente senza l’esplicito consenso scritto di BPER Banca. Tutti i materiali pubblicati, inclusi a titolo esemplificativo, articoli di informazione, fotografie, immagini, illustrazioni, sono protetti dalle leggi sul diritto d’autore e sono di proprietà dell’editore o di chi legittimamente disponga dei diritti relativi. Le informazioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute attendibili; tuttavia, BPER Banca non ha effettuato una verifica indipendente relativa a tali informazioni e declina ogni responsabilità a riguardo. BPER Banca non può essere ritenuta responsabile per eventuali danni derivanti dall’utilizzo della presente pubblicazione. Le informazioni riportate non sono da intendersi quali offerte di vendita o sollecitazioni a sottoscrivere, invito ad acquistare o vendere o quali raccomandazione ad acquistare o collocare qualsiasi tipo di strumento finanziario, né come giudizi da parte di BPER Banca sull’opportunità dell’investimento in alcuno dei prodotti eventualmente illustrati, o ricerca in materia di investimenti, né tantomeno costituiscono una raccomandazione ad eseguire alcun tipo di operazione. Quanto ad eventuali richiami di natura fiscale qui contenuti, va rilevato che i livelli e le basi di tassazione a cui fanno riferimento gli articoli pubblicati sono suscettibili di cambiamenti rispetto alla data di pubblicazione e possono incidere sul valore dell’investimento; inoltre, qualsiasi eventuale informazione riportata circa un trattamento fiscale particolare dipende dalla situazione individuale di ciascun investitore, passibile di variazione nel tempo. Le informazioni qui contenute sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del documento e sono pertanto suscettibili di variazioni in qualsiasi momento dopo la pubblicazione, senza alcun obbligo da parte di BPER Banca S.p.A. di comunicare tali modifiche a coloro che abbiamo fruito in precedenza del contenuto del documento. La distribuzione di questo documento in altre giurisdizioni può essere soggetta a restrizioni e pertanto le persone alle quali dovesse pervenire tale documento si dovranno informare sull’esistenza di tali restrizioni ed osservarle.