Accollo del Mutuo: cos’è, come funziona, quando conviene

Quando si parla di accollo del mutuo, ci si riferisce a una pratica comune nel mondo dei finanziamenti immobiliari, soprattutto in caso di compravendita di un immobile già gravato da un mutuo. 

Questo strumento consente a una terza parte, chiamata accollante, di subentrare nel debito contratto dal mutuatario originario (accollato) nei confronti della banca. 

L'accollo del mutuo rappresenta un'opportunità interessante sia per chi vende sia per chi compra, permettendo di mantenere attivo il prestito esistente e, spesso, evitando di contrarne uno nuovo. 

Ma quando è possibile? E quali sono i vantaggi e le problematiche legate a questa soluzione? 

In questo articolo esploreremo l'argomento in dettaglio, dai costi alle tempistiche, fino ai vari tipi di accollo previsti dalla normativa italiana. 

Come funziona?

L'accollo del mutuo - regolamentato dall'articolo 1273 del Codice Civile - avviene quando l'acquirente di un immobile accetta di farsi carico del mutuo già esistente, sottoscritto in origine dal venditore. In pratica, l'acquirente subentra al venditore nel rapporto con la banca, continuando a pagare le rate del mutuo come se fosse il mutuatario originario. 

Può rivelarsi una pratica vantaggiosa in diverse circostanze, offrendo soluzioni flessibili a molteplici esigenze. 

• Separazioni e divisione dei beni: in caso di separazione coniugale, l'accollo del mutuo può essere uno strumento utile per definire la divisione dei beni. Se la coppia possiede un immobile acquistato con un mutuo cointestato, uno dei due coniugi può decidere di mantenere la proprietà dell'immobile assumendosi l'onere del pagamento delle rate residue. Questa soluzione, ovviamente, presuppone un accordo tra le parti e può essere formalizzata attraverso un atto notarile. 
• Acquisto di immobili da costruttori: è frequente che i costruttori contraggano mutui per finanziare la costruzione di edifici. In questi casi, è possibile che l'acquirente dell'immobile accolli il mutuo residuo. Questa operazione può risultare conveniente per entrambe le parti: il costruttore si libera del debito, mentre l'acquirente può beneficiare di condizioni di finanziamento già esistenti. 
• Vendita di immobili ipotecati: quando si desidera vendere un immobile gravato da un mutuo non ancora estinto, l'accollo può essere una soluzione vantaggiosa per l'acquirente. Quest'ultimo, infatti, può subentrare nel contratto di mutuo esistente, evitando di dover richiedere un nuovo finanziamento e sostenere i relativi costi. 
• Successioni ereditarie: in caso di successione, gli eredi subentrano nei diritti e negli obblighi del defunto, compreso il pagamento dei debiti. Se il defunto aveva contratto un mutuo sull'immobile ereditato, gli eredi dovranno accollarselo per evitare che la banca proceda con l'espropriazione dell'immobile. 

Tipologie di accollo: cumulativo e liberatorio

Esistono due principali tipi di accollo, che differiscono per le responsabilità che comportano sia per l'accollante che per l'accollato. 

Accollo cumulativo 

In questa modalità, l'accollante (chi acquista l'immobile) si impegna a pagare le rate del mutuo, ma il venditore (accollato) rimane comunque obbligato nei confronti della banca. 

In pratica, se l'accollante non dovesse riuscire a pagare le rate, la banca potrebbe rivalersi anche sul venditore originario. 

Questa forma di accollo è meno rischiosa per la banca, ma può creare complicazioni per l'accollo, che non si libera completamente dall'obbligo del debito. 

Accollo liberatorio 

In questo caso, l'accollato viene liberato da ogni responsabilità nei confronti della banca. Il debito passa interamente nelle mani dell'accollante, che diventa l'unico responsabile dei pagamenti. 

Per ottenere un accollo liberatorio è necessario il consenso esplicito della banca, che deve valutare la solidità finanziaria del nuovo debitore. 

Questa soluzione è ovviamente preferibile per il venditore, ma non sempre è concessa dalla banca. 

Accollo del mutuo cointestato: come gestirlo? 

Una situazione particolare si verifica quando il mutuo è cointestato, ovvero sottoscritto da più persone, spesso due coniugi o partner. 

In questo caso, la procedura richiede una maggiore attenzione, perché bisogna stabilire se l'accollante subentra solo nella parte del mutuo di uno dei due cointestatari o se prende in carico l'intero debito. 

La cointestazione del mutuo può complicare le trattative, soprattutto in caso di separazione o divorzio, dove l'accollante può essere uno dei due ex partner che decide di acquistare la quota dell'altro. 

Documenti necessari

Per avviare la pratica, è necessario predisporre una serie di documenti. Ecco quelli più comuni richiesti dalle banche: 

1. Atto di compravendita dell'immobile: questo documento attesta la vendita dell'immobile e il subentro dell'accollante. 

2. Contratto di mutuo originario: servire per verificare le condizioni del mutuo esistente e le eventuali clausole legate all'accollo. 

3. Documenti di identità e codice fiscale dell'accollante e dell'accollato. 

4. Documentazione reddituale dell'accollante (buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.), necessaria per valutare la capacità finanziaria del nuovo mutuatario. 

La banca, sulla base di questi documenti, effettuerà una valutazione del profilo economico dell'accollante per decidere se approvare l'operazione e, eventualmente, accordare l'accollo liberatorio. 

Tempi di risposta per l'accollo del mutuo 

I tempi di risposta per l'accollo del mutuo variano in base alla banca e alla complessità dell'operazione. Di norma, l'intera procedura può essere richiesta dalle 2 alle 6 settimane. 

Se si opta per un accollo liberatorio, le tempistiche potrebbero allungarsi, in quanto la banca deve effettuare una serie di verifiche più approfondite sul profilo dell'accollante. 

Accollo del mutuo: costi da considerare

L'accollo del mutuo comporta anche una serie di costi che vanno considerati attentamente prima di procedere. Ecco le principali voci di spesa: 

• Spese notarili: l'atto di accollo deve essere redatto da un notaio e comporta costi che variano in base al valore dell'immobile e all'importo del mutuo residuo. 
• Commissioni bancarie: alcune banche applicano delle commissioni per la gestione della pratica di accollo. È importante verificare con la propria banca se sono previste queste spese. 
• Imposte: l'accollo del mutuo potrebbe essere soggetto al pagamento di imposte come l'imposta sostitutiva sul mutuo, anche se spesso l'onere è ridotto rispetto a un nuovo finanziamento. 

Accollo non liberatorio: rischi e implicazioni 

Come accennato, l'accollo non liberatorio comporta che il venditore, anche dopo aver trasferito l'immobile e il mutuo, rimane comunque responsabile in caso di inadempienza da parte dell'accollante. 

Questo può essere rischioso, soprattutto se l'accollante non ha una solidità economica sufficiente. Infatti, se l'accollante non paga, la banca può decidere di agire legalmente contro il venditore per recuperare il credito. Questo rischio rende spesso l'accollo non liberatorio meno appetibile, soprattutto per chi vende. 

L'accollo del mutuo: vantaggi e aspetti da considerare

L'accollo del mutuo rappresenta una pratica finanziaria che offre numerosi vantaggi sia per l'accollante (il nuovo debitore) sia per l'accollato (il vecchio debitore). 

Vantaggi

• Risparmio sui costi: accollandosi un mutuo esistente, l'acquirente evita di sostenere le spese tipiche di un nuovo finanziamento, come perizie, istruttorie e imposta sostitutiva. Allo stesso modo, il venditore non dovrà affrontare i costi di estinzione anticipata del mutuo o di cancellazione dell'ipoteca. 
• Condizioni vantaggiose per le imprese costruttrici: nel caso di immobili di nuova costruzione, l'acquirente può beneficiare di condizioni di finanziamento più favorevoli, rimborsando spesso solo l'80% del debito residuo. 
• Soluzione per debiti difficili da sostenere: l'accollo permette al venditore di liberarsi da un debito che potrebbe non essere più in grado di sostenere. 

È bene sottolineare, tuttavia, che sussistono alcuni aspetti da valutare con attenzione prima di procedere con tale pratica finanziaria: 

• Flessibilità della banca: non tutte le banche consentono l'accollo del mutuo. Alcune potrebbero richiedere l'apertura di un nuovo conto corrente o la sottoscrizione di assicurazioni aggiuntive, con conseguenti costi per l'accollante. 
• Verifiche preliminari: prima di procedere con l'accollo, è fondamentale accertarsi che l'accollato sia in regola con i pagamenti e che non vi siano irregolarità nel contratto di mutuo. 
• Liberatoria: nel caso di un accollo liberatorio, il venditore deve assicurarsi di essere completamente sollevato da ogni responsabilità futura legata al mutuo. La soluzione più sicura e affidabile per garantire la liberatoria dell'accollato è rappresentata dalla sottoscrizione di un atto notarile da parte di tutte le parti coinvolte: venditore, acquirente e banca. Questo documento ufficiale offre la massima tutela giuridica a tutte le figure in gioco. 
• Condizioni contrattuali: è indispensabile leggere attentamente tutte le clausole del contratto di accollo, prestando particolare attenzione ai tassi d'interesse, alle commissioni e alle eventuali penali in caso di inadempimento. 

Possiamo, quindi concludere affermando che l'accollo del mutuo può rappresentare, nella stragrande maggioranza dei casi, una soluzione vantaggiosa sia per l'acquirente che per il venditore. È fondamentale, però, valutare attentamente tutti gli aspetti della transazione, avvalendosi eventualmente della consulenza di un esperto del settore. 

BPER, con il suo team di consulenti professionisti, può rappresentare un più che valido supporto per chi volesse approfondire e prendere in considerazione tale strumento finanziario.