La perizia immobiliare (RdV = Rapporto di Valutazione) rappresenta un passaggio obbligato e fondamentale nel processo di richiesta di un finanziamento per l'acquisto di un'abitazione.  

Commissionata dall'istituto di credito, questa valutazione tecnica ha lo scopo di: 

  • Identificare giuridicamente i beni oggetto di richiesta ipotecaria, 
  • verificare la commerciabilità giuridica dei beni (per gli aspetti catastali ed urbanistico-edilizi), 
  • esprimere i valori immobiliari (di mercato, assicurabile, pronto realizzo, cauzionale, property value), 
  • verificando la coerenza dei beni proposti da valutare/ipotecare, nonché la loro "appetibilità” commerciale. 

Una comprensione chiara di come funziona questo meccanismo è essenziale per chiunque si appresti a compiere il grande passo dell'acquisto immobiliare.

Perizia mutuo: cos'è e perché è indispensabile

Nel momento in cui si richiede un mutuo, la banca necessita di una garanzia solida a fronte della somma erogata.  

Questa garanzia è rappresentata dall'ipoteca sull'immobile stesso.  

La perizia per mutuo ipotecario è lo strumento attraverso il quale l'istituto di credito si assicura che il bene offerto in ipoteca, sia una oggettiva garanzia immobiliare ed abbia un valore congruo rispetto all'importo del finanziamento richiesto. 

Questa analisi non si limita a una semplice stima commerciale, ma si estende a una verifica approfondita della documentazione e dello stato di fatto e/o futuro del bene.  

L'obiettivo della banca è mitigare il rischio: in caso di insolvenza del mutuatario, l'istituto dovrà poter recuperare il capitale prestato tramite la vendita forzata dell'immobile.  

Se il valore di perizia fosse sovrastimato, la banca rischierebbe una perdita economica.

Il ruolo del perito della banca

Il protagonista di questa fase è il perito-provider incaricato dalla banca, un tecnico-società di professionisti abilitati (architetto, ingegnere, geometra...) iscritti ad albi professionali ed accreditati presso l’Istituto Bancario. 

È importante sottolineare che il perito-provider, agisce come esclusivo fiduciario dell'istituto di credito. La sua valutazione deve essere imparziale e oggettiva, basata su standard e metodologie riconosciute. Non sono ammesse perizie di tecnici esterni non accreditati e non incaricati specificatamente dall’istituto. 

La nomina del perito-provider avviene dopo che la banca ha completato la prima fase di istruttoria reddituale del cliente, ovvero la valutazione della sua capacità di rimborso.  

Una volta verificata la sostenibilità finanziaria dell'operazione, la banca incarica il tecnico-provider di effettuare la perizia immobiliare per l’esclusiva finalità di mutuo ipotecario.

Le fasi operative della perizia

Il processo di valutazione si articola in diverse fasi ben definite.

Raccolta e analisi documentale

Prima ancora del sopralluogo, il perito acquisisce e analizza tutti i documenti, debitamente forniti dal cliente, necessari per la perizia.  

Questa documentazione (elencata in appositi modelli banca e consegnata al cliente), fondamentale per una corretta analisi dei beni e traguardare gli scopi citati in premessa, include tipicamente: 

  • Atto di provenienza: il rogito notarile o altri atti che attestino la titolarità degli immobili. 
  • Documentazione catastale-tavolare aggiornata (visure, planimetrie, elaborati...). 
  • Titoli abilitativi edilizio-urbanistici: (licenze, autorizzazioni e concessioni edilizie, permessi di costruire, segnalazioni certificate, certificati agibilità, convenzioni edilizie e urbanistiche, estratti e norme piani urbanistici, elaborati progettuali...).  
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE): che indica la classe energetica. 

Il sopralluogo

Il sopralluogo è il momento in cui il perito esamina fisicamente l’immobile oggetto di stima ai fini ipotecari.  

Durante la visita, supportato dal cliente o suo incaricato, il tecnico-perito: 

  • acquisisce ulteriori informazioni sull’immobile e su iniziative previste o in corso di realizzazione, 
  • verifica il contesto di zona (posizione, servizi, caratteristiche...) e l’accessibilità dei beni, 
  • verifica la coerenza dello stato di fatto con la documentazione catastale-tavolare ed edilizio-urbanistica, 
  • verifica lo stato manutentivo dei beni e la loro fruibilità per gli usi assentiti ed eventualmente lo stato dei lavori se l’immobile è in trasformazione, 
  • correda il sopralluogo con rilievi e documentazione fotografica

La determinazione dei valori immobiliari

Per la determinazione dei valori immobiliari citati in premessa, il perito-provider si attiene alle proprie specifiche competenze tecniche e soprattutto alle prassi estimative indicate dagli standard internazionali (IVS) ed europei (EVS), riepilogati nelle “Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”. 

Tali Linee Guida riportano definizioni, prassi, metodi e procedimenti estimativi (analisi del mercato immobiliare e criteri matematico-scientifici) con cui il perito-provider deve confrontarsi per esprimere, giustificandolo, l’approccio valutativo idoneo.

 

N.B: i valori immobiliari NON sono valori certi e univoci, ma sono valori che, mediante l’applicazione dei corretti parametri e metodi estimativi, esprimono un dato ritenuto plausibile per la sola e specifica finalità della banca: esposizione creditizia immobiliare. 

 

All’interno della perizia-RdV il perito-provider esprimerà i seguenti valori immobiliari:

Valore di Mercato

è il probabile-plausibile valore con cui il bene potrebbe essere compravenduto all’interno del libero mercato immobiliare. N.B.: è questo il valore immobiliare a cui attenersi ai fini dell’erogazione del credito-finanziamento (che solitamente non eccede l’80% - Loan to Value LTV).

Valore cauzionale

denominato anche “Valore di credito ipotecario” è una prudente valutazione futura del valore di mercato secondo proiezioni previsionali del mercato immobiliare; è un valore fruibile solo per specifiche finalità banca.

Valore assicurabile

per scelte banca, tale vale valore è riferibile solo ad edifici-fabbricati e si identifica col “valore di ricostruzione ex-novo"; rappresenta il costo necessario alla riedificazione completa dell’immobile (viene anche denominato: “valore di ricostruzione” o “valore a nuovo”).

Property Value

denominato anche “Valore dell’immobile” e voluto specificatamente dalle recenti normative BCE, è un valore derivante dal valore di mercato con una sua proiezione futura, prudenziale e sostenibile per l’intera durata del prestito; è un valore fruibile solo per specifiche esigenze banca.

Valore di pronto realizzo

definito anche “Valore di vendita forzata” è un valore prudenziale del valore di mercato, con tempi di vendita ridotti rispetto a quelli previsti dal mercato immobiliare; è un valore fruibile solo per specifiche esigenze banca.

Cosa accade se la perizia è inferiore al prezzo di acquisto?

Può succedere che la stima del perito-provider risulti inferiore al prezzo pattuito con il venditore.  

In questo scenario, la banca utilizzerà il valore più basso tra i due (il valore di perizia) come base per il calcolo del finanziamento.  

Di conseguenza, l'importo concesso sarà inferiore a quello atteso, obbligando l'acquirente a coprire la differenza con liquidità propria. 

Di fronte a questa situazione, si aprono diverse strade: 

  • Rinegoziare il prezzo: si può tentare di rinegoziare il prezzo di acquisto con il venditore, portandolo a un livello più allineato alla valutazione del perito. 
  • Integrare con fondi propri: se si dispone della liquidità necessaria, si può coprire la differenza aumentando l'anticipo. 
  • Rinunciare all'acquisto: qualora le altre opzioni non fossero percorribili, potrebbe essere necessario abbandonare l'operazione. In questo caso, è fondamentale aver inserito nel contratto preliminare una clausola sospensiva "salvo buon fine mutuo", che permette di recuperare la caparra versata. 

Tempistiche e passaggi successivi

Una delle domande più frequenti riguarda i tempi per ottenere la perizia. Dal momento dell'incarico, i tempi medi per completare sopralluogo e la perizia-RdV sono indicativamente di due settimane, solo se in presenza di tutti i documenti e per immobili con tipologie standard.  

Ma dopo la perizia, quindi, cosa succede?  

La perizia-RdV viene resa disponibile alla banca, che (tramite uffici dedicati) la analizza e ne vaglia la validità-fruibilità. Se l'esito è positivo, l'istituto procede con la delibera finale del mutuo, ovvero l'approvazione formale.  

Da qui, si può fissare la data per l'atto notarile di compravendita e del contratto di mutuo. 

Un processo consapevole per un acquisto sereno

La perizia immobiliare (RdV) non va interpretata unicamente come un adempimento burocratico imposto dalla banca, ma come un momento di verifica a tutela delle parti coinvolte: 

  • la banca ottiene una essenziale relazione tecnica che conferma il bene come oggettiva garanzia immobiliare ed esprime un valore utile ai fini del processo del credito, 
  • Il cliente, specialmente se l’immobile è oggetto di acquisizione, effettua una personale e preliminare verifica dei beni che intende comprare, tramite la documentazione che deve fornire al perito-provider. 

Su tale aspetto è importante precisare che la perizia-RdV redatta dalla banca, per quanto utile alle parti, NON ha la finalità di tutelare il cliente (che deve muoversi in autonomia con tecnico di sua fiducia, specialmente in sede di una acquisizione immobiliare): l’UNICA finalità della perizia-RdV redatta dalla banca è l’eventuale esposizione creditizia dei beni stimati (in altri termini: il perito-provider è il tecnico della banca e per la banca, NON del e per il cliente; questo vale anche per la perizia-RdV, di cui il cliente NON avrà alcun diritto di copia in quanto documento interno ed esclusivo banca). 

La chiave per affrontare questa fase con successo risiede, pertanto, nella preparazione e nella trasparenza.  

Raccogliere con anticipo tutta la documentazione necessaria, dialogare con il venditore per assicurarsi che non vi siano pendenze e facilitare il lavoro del tecnico durante il sopralluogo sono azioni che possono accelerare l'intero iter.  

Comprendere le implicazioni del valore stimato e conoscere le opzioni disponibili in caso di stima inferiore al prezzo pattuito permette di gestire la situazione in modo strategico.  

Un approccio informato e proattivo trasforma questo passaggio da potenziale fonte di ansia a elemento costruttivo del percorso di acquisto, ponendo le basi per una transazione immobiliare solida e trasparente.

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