Il mutuo ipotecario è la forma più comune di credito immobiliare che la banca fa: un finanziamento a medio-lungo termine che puoi richiedere per acquistare casa, ma anche per ristrutturarla o costruirla. Il mutuo ipotecario può servire anche per sostituire un mutuo già esistente sulla casa con un credito a condizioni più favorevoli.

Quando ottieni il mutuo dalla banca ricevi la somma necessaria per la compravendita della casa o per pagare i lavori di ristrutturazione o costruzione. Il vantaggio è avere la disponibilità del denaro e poterlo restituire gradualmente – a rate – secondo un “cronoprogramma” chiamato piano di ammortamento. Se ristrutturi o costruisci ex novo la casa, puoi usufruire di una particolare formula di mutuo ipotecario, detto mutuo SAL (stato di avanzamento dei lavori) con cui ottieni la somma richiesta non in un’unica soluzione ma in tranche, via via che i lavori vanno avanti. Di seguito spiegheremo il significato del termine ipotecario e come funziona questa tipologia di mutuo.

Mutuo ipotecario: cos’è 

Ciò che caratterizza i mutui ipotecari è l’ipoteca, una garanzia reale, che quindi ha per oggetto un bene tangibile (in latino una res, una “cosa”). In questo aspetto i mutui ipotecari differiscono dai mutui chirografari, non assistiti da garanzia reale ma eventualmente da un altro genere di garanzia, come la fideiussione di un garante.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia con cui la banca si tutela in caso di insolvenza nel rimborso del mutuo, cioè nel caso in cui il mutuatario (l’intestatario del contratto di mutuo) accumulasse continui ritardi o non riuscisse più a pagare le rate. A quel punto la banca potrebbe recuperare ciò che le spetta (capitale prestato e interessi maturati) da quanto si ricava dalla vendita forzata del bene ipotecato.

A seconda della natura del bene su cui si fonda, l’ipoteca può essere immobiliare o mobiliare. Quando chiedi un mutuo per la casa è l’abitazione stessa a fare da ipoteca, cioè da garanzia per la banca, mentre tu ne mantieni proprietà e uso. Il mutuo ipotecario viene quindi accordato dalla banca sulla base di un’ipoteca, per un importo stimato con una perizia tecnica. Un’ipoteca può essere di primo grado, secondo grado e così via. Vale a dire che su un immobile possono essere iscritte contemporaneamente più ipoteche: quella di primo grado è la prima in ordine di iscrizione e dà al rispettivo creditore priorità sugli altri.

Il contratto di mutuo, cioè il documento che ti impegna con la banca nel mutuo con ipoteca sulla casa, viene stipulato con un atto notarile. Il passaggio essenziale affinché l’ipoteca esista giuridicamente è però la sua iscrizione nel registro pubblico delle proprietà immobiliari, presso il Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’ipoteca viene iscritta per una cifra più alta del mutuo che richiedi perché comprende gli interessi che spettano alla banca e le spese che essa dovrebbe sostenere se dovesse far valere i propri diritti di creditore.

Se il mutuo ipotecario è concesso da una banca, per un importo fino all’80% del valore dell’immobile che fa da ipoteca, per una durata medio-lunga (più di 18 mesi) e se viene garantito da un’ipoteca immobiliare di primo grado, si tratta di un mutuo fondiario, una forma particolare di mutuo ipotecario. Grazie al mutuo fondiario benefici di condizioni più vantaggiose, rispetto ad altri mutui, su tassi d’interesse, spese notarili, imposte. Un’altra peculiarità è che si può estinguere in anticipo.

Come scegliere il mutuo ipotecario

Appurato il significato di mutuo ipotecario, vediamo come richiederlo e quali sono i requisiti per beneficiarne. Valuta e confronta le varie proposte sul mercato a partire dall’importo che ti serve per acquistare, ristrutturare o costruire la casa oppure partendo dalla rata che riusciresti a sostenere. Con una ricerca online puoi farti un’idea e usando i calcolatori dedicati puoi già ricavare delle stime indicative.

Anche per scegliere un mutuo ipotecario i parametri chiave sono il tasso d’interesse (tipo e percentuale) e la durata del rimborso. Il tasso d’interesse può essere fisso (identico per l’intera durata del mutuo), variabile (segue l’andamento di indicatori finanziari come il tasso interbancario Euribor) o una loro combinazione. A seconda del tipo di tasso che scegli, l’importo delle rate di rimborso può essere fisso o variabile.

In un mutuo, durata e interessi sono direttamente proporzionali. Dato un certo tasso d’interesse, più breve è il mutuo più le rate sono corpose e meno interessi paghi (perché restituisci più velocemente il credito alla banca). Al contrario, se il mutuo è lungo le rate sono più leggere ma paghi più interessi (perché la banca ti presta il capitale per un tempo maggiore).

Considera che di norma il mutuo della banca copre fino all’80% del valore della casa o del costo dei lavori. Ottenere un mutuo che lo copra al 100% implica fornire garanzie integrative, di conseguenza per una parte del denaro necessario in genere bisogna attingere ai risparmi.

Come richiedere un mutuo con ipoteca sulla casa

Raccogli i fogli informativi con le caratteristiche generali dei mutui ipotecari promossi dalle varie banche: puoi scaricarli online o procurarteli in filiale. Per comparare le condizioni economiche delle diverse offerte prendi come riferimento un parametro uniforme, cioè il tasso annuo effettivo globale (TAEG), che sintetizza il costo complessivo del mutuo su base annua.

A questo punto contatta le banche che propongono i mutui ipotecari che fanno al caso tuo. Prima di accogliere una richiesta di finanziamento, ogni banca la sottopone a una verifica di fattibilità, con cui accerta il tuo merito creditizio, la sostenibilità della rata e se puoi avvalerti di una persona che faccia da garante. Questo controllo tiene conto anche dell’immobile posto come garanzia ipotecaria. La banca intanto fornisce un documento informativo personalizzato in base alle tue esigenze di mutuo, il PIES (prospetto informativo europeo standardizzato). Grazie al PIES puoi confrontare in dettaglio le condizioni di finanziamento delle banche che hai selezionato.

La rata del mutuo ipotecario deve essere sostenibile rispetto alle entrate totali nette, in modo che tu possa far fronte alle spese correnti e, se capitasse, a degli imprevisti. Una misura ragionevole è che equivalga al massimo a un terzo del reddito (al netto delle rate di eventuali altri finanziamenti in corso).

Oltre al capitale (l’importo erogato dalla banca) e agli interessi considera inoltre tutti gli altri costi connessi al mutuo, che concorrono all’ammontare complessivo da restituire con le rate e che sono calcolati nel TAEG: spese di perizia, spese bancarie (per istruttoria, gestione pratica, incasso rate), assicurazione contro incendio e scoppio dell’immobile, imposte. Tieni conto anche delle spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca, che invece non sono incluse nel TAEG.

Se il parere di fattibilità è positivo, puoi procedere con la domanda di mutuo ipotecario e l’iter della banca prosegue con l’istruttoria, cioè l’esame dei diversi documenti che devi fornire, sia personali sia relativi al reddito e all’immobile che fa da garanzia. Sempre per l’immobile, la banca incarica un professionista di stendere la perizia tecnica e, successivamente, chiede al tuo notaio la relazione notarile preliminare, che certifica la storia dell’edificio dal punto di vista giuridico (passaggi di proprietà, eventuali ipoteche etc. degli ultimi vent’anni). La relazione notarile è l’ultima tappa prima della delibera di mutuo definitiva da parte della banca e quindi della stipula del contratto, a cui seguono l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e, infine, l’erogazione del credito con assegno circolare o bonifico.

Prima di stipulare il contratto di mutuo, la banca ti fornisce l’offerta vincolante (per la banca stessa) insieme alla bozza del contratto. Da quel momento hai la facoltà di prenderti un periodo di riflessione di almeno sette giorni, per controllare che le condizioni contrattuali coincidano con quelle del foglio informativo e del PIES, e per fare le ultime valutazioni sul finanziamento.

Non sempre un mutuo ipotecario ha a che vedere con una casa, può invece servire a fronteggiare spese non legate ad uno scopo specifico: in questo caso si parla di mutuo ipotecario per liquidità.

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