Accendere un mutuo per comprare casa è probabilmente uno degli impegni economici più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. La prerogativa del mutuo è farti ottenere, in un’unica soluzione, una somma di denaro con cui concretizzare il progetto di un’abitazione di proprietà. Una somma che poi rifondi gradualmente, in un tempo medio-lungo che in genere si attesta sui 20-30 anni.

Come estinguere il mutuo?

Il piano di ammortamento di un mutuo è il programma di rimborso che scandisce i pagamenti periodici da corrispondere, cioè le rate di importo costante nel caso dell’ammortamento “alla francese”, il più diffuso. Ogni rata è formata da una quota del finanziamento ricevuto (quota capitale) e da una quota degli interessi maturati. La quota interessi rappresenta, in pratica, il costo del credito per la persona che richiede il mutuo e – a punto di vista invertito – il guadagno per la banca che le mette a disposizione il denaro per un certo periodo.

L’estinzione di un mutuo avviene quindi a poco a poco, versando le rate seguendo il piano di ammortamento: di solito sono mensili, ma possono essere trimestrali o semestrali. Se estingui il mutuo in base al piano, il saldo dell’ultima rata sancirà la scadenza “naturale” del finanziamento.

Estinzione anticipata del mutuo: cos’è?

 

Quando hai acceso il mutuo probabilmente i risparmi da soli non erano sufficienti ad acquistare la casa, ma se nel corso dell’ammortamento potessi contare su un importo di denaro extra? E se ti capitasse un’offerta irrifiutabile per vendere la casa su cui stai pagando il mutuo? In entrambe le situazioni avresti l’opportunità di ricorrere all’estinzione anticipata del mutuo, cioè di restituire alla banca il capitale residuo del finanziamento prima che scada. L’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale, a seconda che riguardi una parte del capitale residuo dovuto o l’intero capitale residuo. 

Con l’estinzione parziale anticipata restituisci una somma che viene scalata dal debito residuo, di conseguenza per la restante durata del finanziamento paghi rate più basse oppure riduci la durata dell’ammortamento. 

Invece con l’estinzione anticipata totale restituisci il dovuto in un’unica soluzione e chiudi il mutuo in anticipo, cioè lo estingui definitivamente sciogliendo il rapporto con la banca. All’estinzione anticipata segue la cancellazione dell’ipoteca attraverso una procedura semplificata, a cura della banca, che non necessita di atto notarile. La banca fa richiesta al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (un tempo chiamato Conservatoria dei registri immobiliari) di cancellare l’ipoteca immobiliare collegata al mutuo che è stato estinto. L’immobile, che fino a quel momento garantiva il finanziamento, torna quindi a essere libero da ipoteca. 

Al mutuo sono inoltre collegate delle polizze assicurative, come l’assicurazione incendio e scoppio per l’immobile e, eventualmente per il mutuatario, l’assicurazione sulla vita o contro il rischio di perdita dell’impiego. Con l’estinzione del mutuo hai diritto al rimborso della parte di premio pagata per il tempo in cui non “sfrutti” la copertura assicurativa rispetto alla scadenza originaria del mutuo (e quindi delle polizze). 

Estinzione anticipata del mutuo: cosa comporta e come si fa?

 

Se estingui il mutuo in anticipo, in parte o del tutto, risparmi sugli interessi dovuti alla banca. Non beneficiare più del credito o beneficiarne solo in parte significa, infatti, non dover pagare più interessi o pagarne meno rispetto a quanto previsto dal piano di ammortamento. Questa soluzione comporta tuttavia il pagamento di una penale (o commissione o compenso) che viene calcolata in percentuale sull’importo reso in anticipo. Questo principio generale non vale per tutti i mutui, ma cambia in base allo scopo del mutuo e alla data di stipula del contratto. 

Lo spartiacque in tema di estinzione anticipata su mutui è segnato dal cosiddetto decreto Bersani bis, convertito nella legge n. 40/2007. Se hai acceso il mutuo per acquistare o ristrutturare la casa dopo febbraio 2007 non paghi nessuna penale (vale anche per l’acquisto o la ristrutturazione dello studio, negozio etc. che usi per la tua attività se sei libero professionista o lavoratore autonomo o se hai una ditta individuale). 

Se hai sottoscritto il mutuo prima di tale data fa testo l’accordo, dello stesso anno, sull’estinzione anticipata dei mutui immobiliari firmato da ABI (Associazione bancaria italiana) e dalle associazioni rappresentative dei consumatori. Secondo l’accordo infatti puoi rinegoziare il mutuo con la banca per ridurre le penali entro i limiti fissati dallo stesso. ABI e le associazioni dei consumatori hanno infatti abbassato le penali per l’estinzione anticipata e stabilito dei tetti massimi (in funzione del tasso d'interesse, dell’anno di stipula del mutuo e del momento in cui ci si trova rispetto alla sua scadenza naturale). Infine hanno concordato ulteriori sconti se il contratto di mutuo prevedeva già penali uguali o inferiori all’accordo (clausole di salvaguardia). 

Come si fa l’estinzione anticipata? Solitamente, basta presentare alla banca una richiesta scritta di estinzione anticipata e, se il mutuo è precedente al 2007, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per usufruire della penale ridotta.

Ricapitolando, la scelta dell’estinzione anticipata comporta il pagamento di meno interessi e, in caso di estinzione parziale del mutuo, il vantaggio di alleggerire le rate, tuttavia è sempre necessario verificare le condizioni e le modalità con la propria banca e valutarne la convenienza in base alle proprie necessità.

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