Acquistare una casa all’asta può essere più conveniente di una compravendita tradizionale, a prezzi di mercato. Vi è inoltre la possibilità di chiedere il mutuo per comprare casa all’asta, un tipo di finanziamento del tutto simile a un mutuo ipotecario standard ma con delle specificità di cui parleremo nei prossimi paragrafi. 

Se vuoi concludere un buon affare armati di attenzione e pazienza. Chiedi consiglio a tecnici e professionisti per valutare i possibili rischi (e i relativi costi): l’edificio potrebbe essere abitato, soffrire a causa dell’incuria, presentare problemi di abusivismo edilizio etc. Dunque studia con cura la documentazione disponibile ed effettua un sopralluogo per esaminare l’immobile di persona. Fissa un budget massimo di spesa: sarà il tuo punto fermo per decidere che è il momento di ritirasi se le offerte all’asta raggiungono cifre non più vantaggiose o sostenibili.

Comprare una casa all’asta: come funziona?

Cos’è un’asta giudiziaria? È la vendita forzata di uno o più immobili di proprietà di un privato o di un’azienda – detti “esecutati” – per debiti insoluti. Viene avviata su richiesta dei creditori con l’obiettivo di ottenere la liquidità necessaria a ripianare, del tutto o in parte, i debiti.

Dal 2018 le aste giudiziarie si svolgono anche online. Se ti interessa comprare una casa tramite asta giudiziaria monitora gli avvisi di vendita all’asta pubblicati (obbligatoriamente) sull’area dedicata alle vendite pubbliche del portale web del Ministero della Giustizia, su siti specializzati autorizzati e sui quotidiani locali o nazionali. 

Per ogni avviso di vendita (o avviso d’asta) puoi scaricare l’ordinanza e la perizia. L’ordinanza di vendita è il provvedimento con cui il giudice delle esecuzioni dispone la vendita forzata e stabilisce modalità e tempi dell’asta (compresi prezzo base di vendita, scadenza per presentare l’offerta, data dell’udienza per la gara tra gli offerenti e via dicendo). La perizia di stima dell’immobile, in base a cui il giudice fissa il prezzo base, è predisposta da un tecnico e contiene planimetrie, foto, descrizione dello stato di fatto e delle condizioni di manutenzione. La perizia evidenzia eventuali problematiche (come abusi edilizi), se pendono spese condominiali non pagate, se l’immobile è libero o occupato (per esempio da inquilini) etc.

In linea di massima la modalità preferita per le aste giudiziarie è l’asta sincrona mista senza incanto. Con questo sistema puoi fare la tua offerta online sulla piattaforma informatica dedicata, tenuta da un gestore della vendita telematica autorizzato dal Ministero, oppure in forma cartacea e partecipare all’asta online o in presenza, di fronte al giudice o al professionista delegato a cui è affidata la procedura (notaio o altro). Per l’asta online procurati la firma digitale e un indirizzo PEC (posta elettronica certificata).

Come funziona l’acquisto di una casa all’asta? Partecipare come offerente a un’asta giudiziaria significa anzitutto fare un’offerta d’acquisto online o in busta chiusa sulla base dei documenti dell’avviso di vendita e versare una cauzione (il 10% della cifra offerta, importo che viene restituito se non ti aggiudichi il bene). Poi devi presentarti, online o di persona, all’udienza in cui si svolge l’asta con l’esame delle offerte e la deliberazione, che porta subito all’aggiudicazione (se c’è un’unica offerta) o alla gara tra gli offerenti a partire dall’offerta più alta (in caso di più offerte).

 

Come comprare casa all’asta con un mutuo

Se hai adocchiato un’opportunità interessante, prima dell’asta contatta la banca per verificare che possa erogare il mutuo ipotecario. Nel 2014 ABI (Associazione bancaria italiana) ha sottoscritto con i tribunali che gestiscono le esecuzioni immobiliari una convenzione sui mutui per partecipare alle aste giudiziarie. Rivolgiti quindi a una delle banche convenzionate: sul sito di ABI ne trovi l’elenco aggiornato per i singoli tribunali.

Il mutuo per comprare una casa all’asta viene erogato con una somma versata direttamente a favore della procedura esecutiva mentre la garanzia ipotecaria è iscritta sullo stesso immobile aggiudicato all’asta. È importante che i tempi di stipula ed erogazione siano rapidi. Infatti se partecipi a un’asta e ti aggiudichi la casa devi versare l’importo dovuto entro il termine fissato dal giudice nell’ordinanza di vendita per il pagamento, detto “versamento del prezzo”. L’importo dovuto è il prezzo di aggiudicazione decurtato della cauzione che hai già pagato con l’offerta d’acquisto. Se per comprare casa all’asta chiedi un mutuo, la banca versa un importo pari al 70-80% del valore di stima o del prezzo di aggiudicazione (se inferiore).

Se vuoi avvalerti del mutuo per l’asta giudiziaria, già nell’offerta d’acquisto devi dichiarare che pagherai tramite finanziamento, accendendo un mutuo in caso di aggiudicazione definitiva, come previsto dall’articolo 585 del codice di procedura civile.


Come per ogni richiesta di mutuo ipotecario, la banca valuta la tua affidabilità finanziaria e le garanzie che offri, insieme al valore dell’immobile. Quindi stabilisce l’importo finanziabile e le condizioni che può applicare, come il tasso d’interesse. I documenti da presentare alla banca sono, come di consueto, quelli personali (ad esempio carta d’identità, tessera sanitaria, stato di famiglia) e quelli che attestano il reddito (a seconda del caso possono essere busta paga, cedolino della pensione, dichiarazione dei redditi etc.). In aggiunta vanno forniti i documenti che riguardano la casa messa all’asta: avviso di vendita, perizia di stima e, se presente, relazione notarile preliminare.

Esaminata la documentazione, se la banca è disponibile a erogare il mutuo per l’importo richiesto sottoscrivi con essa un accordo preliminare – la pre-delibera di mutuo –, una scrittura privata che diventa efficace solo a condizione che ti aggiudichi l’immobile all’asta. Se ciò non avviene, la procedura per erogare il mutuo si annulla in automatico. Con la pre-delibera firmata, e grazie alla convenzione tra ABI e il tribunale, hai la sicurezza che in caso di aggiudicazione la banca verserà il prezzo. Rispettare i tempi dell’asta giudiziaria è cruciale: se infatti il prezzo non venisse saldato entro il termine previsto dall’ordinanza di vendita l’aggiudicazione decadrebbe, perderesti la cauzione come multa e, infine, il giudice disporrebbe una nuova asta. 

Quindi, dopo l’aggiudicazione definitiva, entro il termine stabilito dal giudice va stipulato il contratto di mutuo per acquistare la casa e va pagato l’importo dovuto. La stipula del contratto con la banca e l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile avvengono all’emissione del decreto di trasferimento, l’atto con cui il giudice ne trasferisce la proprietà alla persona aggiudicataria.

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